다주택자 양도소득세 중과 재적용, 지금 남은 기한과 세금 계산법 (2026년 7월 21일 기준)
핵심 요약 (2026년 7월 21일 기준)
다주택자 양도소득세 중과는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있다. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 빠진다.
다만 2026년 5월 9일까지 계약을 마친 거래는 계약일부터 4개월(서울 강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역) 안에 잔금을 치르면 중과를 피한다. 기한은 “내 계약일 + 4개월(또는 6개월)”로 계산한다. 9월 9일·11월 9일은 5월 9일에 계약한 경우에 나오는 최장 시점이며, 3월 1일에 계약한 강남 물건이라면 기한은 이미 7월 1일에 끝났다.
아래에서 남은 기한 요건, 세율 계산, 내가 중과 대상인지 확인하는 3단계, 실제로 쓸 수 있는 절세 카드를 순서대로 다뤘다.
아직 늦지 않은 사람: 계약 기준 유예 기한이 남아 있다
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 거래는, 계약일부터 4개월 또는 6개월 안에 잔금을 치르면 중과세율을 피할 수 있다. 기산점은 5월 9일이 아니라 각자의 계약일이다. 기획재정부·국토교통부·금융위원회가 2026년 2월 12일 관계부처 합동으로 발표한 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」의 보완방안 때문이다. 종전에는 5월 9일까지 잔금과 등기를 모두 끝내야 했지만, 기준이 계약 체결 시점으로 완화됐다.
남은 기한은 지역에 따라 두 갈래다
| 대상 지역 | 계약일부터 양도 기한 | 실무상 최장 시점 |
|---|---|---|
| 서울 강남·서초·송파·용산 (기존 조정대상지역) | 4개월 | 2026년 9월 9일 |
| 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 | 6개월 | 2026년 11월 9일 |
2026년 7월 21일 현재 두 기한은 모두 지나지 않았다. 5월 초에 계약하고 잔금일을 늦춰 잡아둔 거래라면, 계약일 기준 기한 안에 잔금을 청산하는 것만으로 기본세율 6~45%가 유지된다. 기한을 하루라도 넘기면 보완방안 적용이 끊기고 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙는다.
인정받으려면 갖춰야 할 요건
- 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결했을 것.
- 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인될 것. 국세청이 요구하는 것은 계좌이체 내역 같은 금융거래내역, 곧 계약금이 실제로 오간 사실을 확인할 수 있는 서류다. 매매계약서는 계약 체결 사실을 증명하는 서류이므로 지급 증빙과 역할이 다르고, 두 가지를 함께 갖춰야 한다. 가계약이나 사전거래약정은 인정되지 않는다.
- 위 표의 기간(4개월 또는 6개월) 안에 양도를 마칠 것. 양도일은 잔금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 판정한다.
2026년 5월 22일 공포된 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36343호, 2026년 7월 1일 시행)으로 인정 범위가 한 번 더 넓어졌다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우도 보완 대상에 포함된다. 조정대상지역 상당수가 토지거래허가구역과 겹쳐 허가 절차에 시간이 걸리는 현실을 반영한 조치다.
같은 발표에서 실거주 의무와 전입신고 의무도 함께 완화됐다. 토지거래허가로 산 주택에 임차인이 살고 있으면 매수인의 실거주 의무가 기존 임대차계약의 최초 종료일까지, 늦어도 2028년 2월 11일까지 미뤄진다. 다만 이 유예는 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 거래에 적용되는 요건이라, 중과 배제 요건과는 층위가 다르다. 두 요건을 섞어 판단하지 말고 관할 지자체와 국세청에 개별 확인을 받는 편이 안전하다.
중과는 2026년 5월 10일 이미 시작됐다
시행일을 오해하는 사람이 많은데, 다주택자 중과세율은 하반기가 아니라 상반기인 5월 10일 양도분부터 되살아났다. 2022년 5월 10일부터 이어지던 한시 배제가 2026년 5월 9일 일몰로 끝났고, 정부는 2026년 2월 12일 발표에서 “예정된 일몰 기한에 예정대로 종료한다”고 못 박았다. 재연장 개정은 없었다.
주요 경과는 다음과 같다.
- 2022년 5월 10일: 조정대상지역 2년 이상 보유 주택에 대한 중과 한시 배제 시작.
- 2025년 10월 16일: 「10·15 주택시장 안정화 대책」으로 조정대상지역이 대폭 확대 지정.
- 2026년 2월 12일: 관계부처 합동으로 유예 종료 확정 및 보완방안 발표.
- 2026년 5월 9일: 한시 배제 일몰.
- 2026년 5월 10일: 중과 재적용 시작.
- 2026년 7월 1일: 토지거래허가 신청분까지 인정하는 개정 시행령 시행.
즉 양도세 중과 유예 종료는 이미 벌어진 일이고, 남은 변수는 앞서 정리한 계약 기준 기한뿐이다.
세율은 얼마나 오르나
중과세율의 근거는 소득세법 제104조 제7항이다. 조정대상지역 주택을 양도할 때 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해진다.
| 구분 | 적용 세율 | 최고구간 세율 | 지방소득세 포함 |
|---|---|---|---|
| 유예 기간(2026년 5월 9일 이전 양도) | 기본세율 6~45% | 45% | 49.5% |
| 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p | 65% | 71.5% |
| 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 75% | 82.5% |
흔히 인용되는 82.5%는 과세표준 10억 원을 넘는 구간에서만 나오는 최댓값이다. 기본세율 최고구간 45%에 30%p를 더해 75%, 여기에 양도소득세액의 10%인 지방소득세를 붙이면 82.5%가 된다. 과세표준이 그보다 낮으면 실제 세율은 훨씬 아래에서 형성된다. 모든 다주택자가 82.5%를 내는 것이 아니라는 뜻이다.
세금을 실제로 키우는 요인은 세율만이 아니다. 중과 대상으로 판정되면 장기보유특별공제가 빠지기 때문에, 오래 보유해 차익이 큰 주택일수록 세율 인상분보다 공제 상실분의 타격이 커지는 경우가 많다.
내가 중과 대상인지 확인하는 3단계
다주택이라는 이유만으로 자동 적용되지 않는다. 아래 세 관문을 모두 통과해야 중과가 붙는다.
1단계 — 주택 수 산정에 지역 기준이 있다
전국의 모든 주택이 주택 수에 들어가지는 않는다.
- 모든 주택이 포함되는 지역: 서울특별시, 경기도(읍·면 제외), 광역시(군 제외), 세종특별자치시(읍·면 제외)
- 그 밖의 지역: 기준시가 3억 원을 넘는 주택만 포함
지방 읍·면이나 광역시 군 지역에 기준시가 3억 원 이하 주택을 갖고 있다면, 그 주택은 애초에 주택 수에서 빠진다. 소수지분 상속주택 등도 산정에서 제외될 여지가 있다. 보유한 등기 수와 세법상 주택 수가 일치하지 않을 수 있으므로, 이 지역 기준부터 대입해 보는 것이 순서다.
2단계 — 파는 주택이 조정대상지역인가
중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용된다. 비조정대상지역 주택은 다주택자가 팔아도 기본세율로 과세되고 장기보유특별공제도 그대로 받는다.
2025년 10월 16일 지정 이후 2026년 7월 현재 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역이다. 종전에는 강남·서초·송파·용산 중심이었으므로, 이번 확대로 조정대상지역 다주택자 범위가 크게 넓어졌다. 다만 조정대상지역은 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제하고 반기마다 유지 여부를 재검토하므로 목록이 언제든 바뀐다. 매도 전에 국토교통부 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황 페이지에서 본인 물건지의 현재 상태를 직접 확인하는 절차가 필요하다.
판정 시점도 헷갈리기 쉽다. 중과 여부는 양도 당시 조정대상지역인지로 보고, 1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 본다. 기준 시점이 서로 다르다.
3단계 — 중과 제외 주택에 해당하는가
소득세법 시행령 제167조의3·제167조의4는 다주택자라도 중과에서 빼주는 주택을 열거한다.
- 상속받은 날부터 5년 이내의 선순위 상속주택
- 요건을 갖춘 장기 등록임대주택
- 소형 신축주택(2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 취득분)
- 수도권 밖 준공 후 미분양주택(2024년 1월 10일~2026년 12월 31일 취득분)
- 조세특례제한법상 감면주택, 장기 사원용 주택, 근무상 형편으로 취득한 주택 등
요건이 매우 세밀해서 같은 유형이라도 결론이 갈린다. 절세를 고민하기 전에 이 목록 해당 여부부터 확인하는 편이 효율적이다.
장기보유특별공제는 “전면 배제”가 아니다
장기보유특별공제 배제의 근거는 소득세법 제95조 제2항이다. 조문은 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호의 자산, 곧 중과 대상으로 판정된 주택을 공제 대상에서 뺀다. 다주택자가 보유한 모든 주택의 공제가 사라지는 것이 아니다.
정리하면 이렇다.
| 양도하는 주택 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 + 중과 대상 | 기본세율 +20~30%p | 배제 |
| 비조정대상지역 주택 | 기본세율 6~45% | 표1 적용(최대 30%) |
| 중과 제외 주택 | 기본세율 6~45% | 표1 적용(최대 30%) |
| 최종 1세대 1주택(2년 이상 거주) | 양도가액 12억 원 초과분만 과세 | 표2 적용(최대 80%) |
표1은 보유 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상 30%가 상한이다. 표2는 보유 최대 40%에 거주 최대 40%를 더해 80%까지 가능하다. 15년 보유한 주택이라면 30% 공제가 통째로 날아가는 것이므로, 세율 20~30%p 인상 못지않은 부담이 된다.
지금 쓸 수 있는 절세 카드 5가지
1. 중과 제외 주택 해당 여부 확인
가장 먼저 볼 항목이다. 상속·임대등록·소형신축 요건에 걸리면 다른 전략을 검토할 필요 없이 중과가 빠진다.
2. 일시적 2주택 비과세 활용
새 집을 사면서 두 채가 된 경우라면 비과세 출구가 남아 있다. 종전 주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득했고, 종전 주택을 2년 이상 보유했으며, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 처분 기한은 현재 지역 구분 없이 3년으로 통합돼 있다. 종전 주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 추가로 붙는다.
3. 매도 순서 재배치
차익이 적거나 비조정대상지역에 있는 주택을 먼저 팔고, 차익이 큰 주택을 마지막에 남기는 순서가 일반적으로 유리하다. 최종 1주택 보유기간 재기산 제도는 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지됐으므로, 마지막에 남긴 주택은 취득일부터 기산해 비과세와 표2 공제를 노릴 여지가 있다. 다만 1세대 1주택 비과세도 양도가액 12억 원 초과분에는 과세된다는 점은 계산에 반영해야 한다.
4. 양도 시기 분산
양도소득은 1월 1일부터 12월 31일까지 발생분을 합산해 과세하고, 기본공제 250만 원도 연 1회만 적용된다. 두 채를 같은 해에 팔면 과세표준이 합산돼 누진 구간이 올라간다. 해를 나누면 이 상승분과 기본공제 중복분을 아낄 수 있다. 다만 중과세율 자체는 연도를 나눠도 그대로 붙는다. 줄어드는 것은 누진 효과와 공제 부분이지 세율이 아니다.
5. 증여 — 반드시 두 가지 위험을 함께 계산할 것
배우자나 자녀에게 명의를 분산하는 방식은 여전히 쓰이지만, 아래 두 규정을 빼고 판단하면 손해를 보기 쉽다.
- 증여 이월과세(소득세법 제97조의2): 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 양도하면, 취득가액을 수증자가 받은 가액이 아니라 증여자가 당초 취득한 가액으로 계산한다. 증여로 취득가액을 높여 양도차익을 줄이는 효과가 10년간 봉쇄된다는 뜻이다. 2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년이 적용된다.
- 증여 취득세 중과: 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여하면 취득세율이 3.5%가 아니라 12%다. 서울 전역이 조정대상지역이 된 지금 이 비용이 이전보다 훨씬 커졌다.
부담부증여도 만능이 아니다. 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되고, 그 주택이 중과 대상이라면 그 양도분에도 중과세율이 그대로 붙는다. 부담부증여로 중과 자체를 피한다는 설명은 사실과 다르다.
앞으로 달라질 수 있는 것
2026년 7월 21일 현재 정부 세제개편안은 아직 발표되지 않았다. 정부는 7월 14일부터 16일까지 공급·금융·세제 주제별 공개 토론회를 열었고, 7월 23일 대통령 주재 「부동산 국민대토론회」를 거쳐 7월 말에서 8월 초 사이에 개편안을 내놓을 예정이라고 밝혔다.
대토론회 의제에는 적정 보유세 수준, 실거주 1주택과 다주택의 과세 차등 여부, 보유세와 거래세의 관계가 포함돼 있다. 양도세 쪽에서는 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 재설계하는 방향이 언론에 거론되지만, 어느 것도 확정되지 않았다. 다주택 중과 자체를 완화한다는 검토는 확인되지 않는다.
세법 개정은 통상 국회 심의를 거쳐 이듬해 시행되므로, 이 글이 다루는 현행 중과 규정이 곧바로 뒤집힐 가능성은 낮은 편이다. 다만 발표 직후 내용을 다시 확인하는 편이 안전하다. 개편 논의의 세부 쟁점은 2026년 7월 세제개편안 종부세·양도세 전망에서 따로 정리했다. 이 글은 지금 시행 중인 제도를, 그 글은 앞으로 예정된 제도를 다룬다.
상황별로 정리하면
- 2026년 5월 9일까지 계약을 마쳤다면: 내 계약일에 4개월(서울 강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역)을 더한 날짜를 달력에 표시하고 잔금일을 그 안으로 조정하는 것이 최우선이다. 9월 9일·11월 9일까지 쓸 수 있는 것은 5월 9일에 계약한 경우이고, 3월에 계약했다면 기한이 이미 지났을 수 있다. 계약금 증빙 서류부터 챙겨두는 편이 좋다.
- 지방 저가주택을 함께 보유 중이라면: 기준시가 3억 원 기준으로 주택 수가 다시 계산되므로, 본인이 정말 3주택자인지부터 확인하는 것이 순서다.
- 새 집을 사면서 두 채가 된 상태라면: 중과 대응보다 일시적 2주택 3년 요건 충족이 먼저다.
- 당장 팔 계획이 없다면: 7월 말 세제개편안 발표 내용을 본 뒤 보유·매도 판단을 다시 세우는 쪽이 합리적이다. 다주택자의 대출 여건은 2주택자 주택담보대출 LTV·DSR 규제에서 함께 확인할 수 있다.
세대 단위 주택 수, 취득 시기, 지역 지정 이력이 얽히면 같은 조건처럼 보여도 결론이 갈린다. 실제 매도 결정 전에는 국세청 세무상담(126)이나 세무 전문가의 확인을 받는 절차를 권한다.
자주 묻는 질문
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 2026년 4월에 계약서를 쓰고 8월에 잔금을 받으면 중과 대상인가요? | 중과가 배제될 가능성이 높다. 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면, 계약일부터 4개월(서울 강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역) 이내 양도까지 보완방안이 적용된다. 4월 계약이라면 8월 잔금은 4개월 요건에도 들어갈 수 있다. 정확한 계약일과 물건지 지정 시점을 기준으로 국세청에 확인받는 것이 안전하다. |
| 비조정대상지역에 있는 집은 다주택자가 팔아도 중과되나요? | 중과되지 않는다. 중과세율은 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우에만 적용되며, 비조정대상지역 주택은 기본세율 6~45%로 과세되고 장기보유특별공제도 표1이 그대로 적용된다. |
| 최종 1주택의 보유기간 재기산 제도는 아직 있나요? | 폐지됐다. 2022년 5월 31일 대통령령 제32654호로 소득세법 시행령 제154조 제5항이 개정되면서, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다른 주택을 처분한 시점이 아니라 해당 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산한다. |
| 지방에 있는 저가주택도 주택 수에 포함되나요? | 지역에 따라 다르다. 서울, 경기(읍·면 제외), 광역시(군 제외), 세종(읍·면 제외)은 모든 주택이 포함되지만, 그 밖의 지역은 기준시가 3억 원을 넘는 주택만 산정에 들어간다. |
| 자녀에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있나요? | 단순 비교로 판단할 문제가 아니다. 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면 이월과세로 취득가액이 증여자의 당초 취득가액으로 환원되고, 조정대상지역 공시가격 3억 원 이상 주택 증여에는 취득세 12%가 붙는다. 두 부담을 합산한 뒤 양도세 절감액과 비교해야 실익이 나온다. |
참고 자료
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의3: 조문 바로가기
기획재정부, 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」(2026년 2월 12일): 기획재정부 보도자료 바로가기
대한민국 정책브리핑, 「5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료」(국세청, 2026년 4월 24일): 정책브리핑 바로가기
국토교통부, 「조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황」: 국토교통부 페이지 바로가기
국가법령정보센터, 소득세법 제95조(장기보유 특별공제): 조문 바로가기
국가법령정보센터, 소득세법 제97조의2(이월과세): 조문 바로가기
