종합부동산세(종부세) 계산기 — 2026년 현행 기준

보유주택 공시가격 합계와 주택 수를 입력하면 2026년 현재 시행 중인 기준(1세대1주택 12억원·그 외 9억원 공제)으로 대략적인 종합부동산세를 계산합니다. 여기서 “공시가격”은 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 기준 가격으로, 본인 보유 주택의 정확한 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미 또는 공시지가 조회 방법을 참고해 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

보유주택 공시가격 합계와 주택 수를 넣으면 2026년 현재 시행 중인 기준(1세대1주택 12억원·그 외 9억원 공제, 주택 수별 세율표)으로 대략적인 종합부동산세를 계산합니다. 2027년 시행 예정 개편안은 미확정이라 반영하지 않았습니다.보유주택 공시가격 합계 (원)보유 주택 수 (채)계산하기

이 계산기는 공정시장가액비율을 100%로 가정하고, 세부담 상한(전년 대비 증가 한도)·1세대1주택 장기보유·고령자 세액공제 등은 반영하지 않은 간이 계산입니다. 실제 고지 세액은 공정시장가액비율(매년 정부가 별도 고시)과 각종 세액공제에 따라 이 계산 결과보다 낮을 수 있습니다. 50억~94억원 구간 세율은 국세청 페이지에서 명확히 확인하지 못해 통상 알려진 값(1주택 2.0%·3주택이상 4.0%)을 사용했습니다 — 정확한 세액은 국세청 홈택스나 세무사를 통해 확인하세요. 2027년 시행 예정인 세제개편안(공제·세율 체계 변경)은 미확정이라 이 계산기에 반영하지 않았습니다.

계산 기준 (2026년 8월 현재 시행 중)

• 기본공제: 1세대1주택 12억원 / 그 외(다주택자 등) 9억원
• 세율: 1주택·2주택 이하는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5.0% (과세표준 구간별 누진)
• 공정시장가액비율: 국세청 공식 안내에 따르면 종부세 과세표준을 정할 때 실제로 적용되는 공정시장가액비율은 현재 60%입니다. 이 계산기는 계산 구조를 단순하게 보여주기 위해 공정시장가액비율을 100%로 가정한 간이 계산이므로, 실제 고지 세액은 이 계산 결과보다 상당히 낮게 나오는 경우가 많습니다.
• 세부담 상한, 장기보유·고령자 세액공제, 재산세 세액공제는 이 계산기에 반영하지 않았습니다(아래에서 각각 설명합니다).
• 2027년 시행 예정인 세제개편안(1세대1주택 실거주 14억/비거주 9억 등)은 아직 국회 심의·시행 전이라 이 계산기에는 반영하지 않았습니다.

계산 결과를 이렇게 읽으세요

이 계산기가 보여주는 “산출세액 합계”는 공정시장가액비율 100%를 가정하고, 재산세 세액공제·세부담 상한·장기보유 및 고령자 세액공제를 전혀 적용하지 않은 값입니다. 즉 실제로 11월 말~12월 초에 받게 되는 고지서 금액의 “위쪽 한계선”에 가깝다고 보면 됩니다.

• 실제 공정시장가액비율(60%)까지 반영하면, 계산기 결과보다 낮아지는 방향으로 움직입니다.
• 이미 낸 재산세만큼 공제되고(아래 “재산세와 이중과세” 참고), 1세대1주택자가 고령이거나 오래 보유했다면 세액공제까지 추가로 적용됩니다.
• 반대로 이 계산기는 보유 주택 수와 공시가격 합계만 반영하므로, 합산배제 대상 임대주택을 신고하지 않았거나 1세대1주택 특례를 신청하지 않은 경우라면 실제 고지 세액이 이 계산 결과와 비슷하거나 더 클 수도 있습니다.
• 정확한 세액은 국세청 홈택스의 종합부동산세 세액 계산 흐름도나 세무사 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.

계산 예시로 감 잡기

같은 계산기 산식을 손으로 그대로 계산하면 아래처럼 나옵니다. 본인 상황과 가까운 예시를 참고해보세요.

• 1세대1주택, 15억원: 12억원을 공제하면 과세표준은 3억원이고, 3억원 이하 구간 세율(0.5%)만 적용돼 150만원이 나옵니다.
• 2주택, 13억원: 1세대1주택이 아니므로 9억원만 공제돼 과세표준은 4억원입니다. 3억원까지는 0.5%(150만원), 나머지 1억원은 3억~6억원 구간 세율 0.7%(70만원)가 적용돼 합계 220만원입니다.
• 3주택 이상, 20억원: 마찬가지로 9억원 공제 후 과세표준 11억원이고, 3주택 이상은 구간별 세율이 더 높습니다. 3억원(0.5%=150만원)+3억원(0.7%=210만원)+5억원(1.0%=500만원)을 더하면 860만원입니다.

같은 공시가격이라도 1주택인지, 몇 채인지에 따라 공제금액과 세율 구간이 함께 달라지는 것을 확인할 수 있습니다.

부부 공동명의라면 어떻게 계산되나요

부부가 공동명의로 주택 1채만 보유하고 있다면, 아무것도 신청하지 않은 기본 상태에서는 각자 지분만큼 “1세대1주택자가 아닌” 것으로 계산돼 각각 9억원씩만 공제받습니다.

이때 “공동명의 1주택자 과세특례”를 신청하면 배우자 중 1명을 납세의무자로 지정해서 1세대1주택자 혜택(12억원 공제 + 연령·보유기간에 따른 세액공제 최대 80%)을 받을 수 있습니다. 국세청 안내에 따르면 신청 요건은 세대원 중 1명과 그 배우자만 주택분 재산세 과세대상 주택 1채를 소유하고, 두 사람 모두 국내 거주자여야 합니다. 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」와 혼인관계증명서를 관할 세무서에 제출하면 되고, 최초 신청 후 내용이 바뀌지 않으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다. 다만 배우자가 다른 주택의 부속토지를 별도로 소유하고 있으면 신청이 제한될 수 있어, 복잡한 지분 관계라면 국세청 홈택스나 세무사 상담을 먼저 받는 것이 안전합니다.

이 계산기에서 부부 공동명의 1주택을 계산해보고 싶다면, 특례를 신청할 예정이라는 전제로 주택 수를 1로, 공시가격 합계를 부부 지분 합산 금액으로 넣으면 위 “1세대1주택” 기준과 같은 방식으로 계산됩니다.

합산배제 대상 — 종부세를 아예 내지 않는 주택도 있다

일정 요건을 갖춘 임대주택 등은 애초에 종부세 과세 대상(주택 수·공시가격 합계)에서 제외해주는 “합산배제” 제도가 있습니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

이 표에 해당하는 주택을 보유했다면, 그 주택은 이 계산기의 “보유 주택 수”와 “공시가격 합계”에서 제외하고 계산하는 것이 실제 세액과 더 가깝습니다. 합산배제를 적용받으려면 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청 홈택스나 관할 세무서에 「합산배제 (변동)신고서」를 제출해야 하며, 신고하지 않으면 자동으로 제외되지 않습니다.

재산세와 종부세, 이중과세 아닌가요

종부세는 국세, 재산세는 지방세로 세목 자체가 다르지만, 같은 부동산을 대상으로 함께 부과되기 때문에 이중과세 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 종부세법은 이미 낸 재산세만큼을 종부세 산출세액에서 빼주는 방식으로 이중과세를 조정합니다.

국세청 안내에 따르면 종부세 산출세액은 “(과세표준×세율-누진공제)-공제할 재산세액”으로 계산되고, 여기서 공제할 재산세액은 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대1주택은 43~45%)과 재산세율을 곱해 구합니다. 즉 이미 낸 재산세가 있다면 이 계산기의 결과보다 실제 종부세는 더 줄어듭니다. 재산세 자체의 납부 시기·계산 방식이 궁금하다면 재산세 정기분 납부 안내 글도 참고해볼 만합니다.

납부 시기와 분납

종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(납부기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 첫 평일로 넘어갑니다). 11월 말에서 12월 초 사이 고지서를 받게 되는 것도 이 기간에 맞춰서입니다.

한 번에 내기 부담스러운 금액이라면 분납 제도를 이용할 수 있습니다. 국세청 기준으로 납부할 세액이 250만원을 초과하면 분납 신청이 가능하며, 250만원~500만원 이하는 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하면 세액의 100분의 50 이하 금액을 납부기한 경과 후 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 분납 신청도 납부기한과 같은 12월 15일까지 홈택스·손택스나 관할 세무서에서 해야 합니다.

1세대1주택자 판정 기준 — 일시적 2주택도 인정된다

기본적으로 1세대1주택자는 세대원 전체가 국내에 주택을 1채만 보유한 경우를 말합니다. 다만 국세청은 아래처럼 실질적으로는 1주택인 상황을 배려해 신청 시 주택 수 산정에서 제외해주는 특례를 두고 있습니다. 가장 흔한 사례는 일시적 2주택입니다 — 기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 새 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았다면 1세대1주택자로 인정받을 수 있습니다(2023년 종부세부터 유예기간이 2년에서 3년으로 늘었습니다). 이 밖에도 상속받은 주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택, 준공 후 미분양주택을 함께 보유한 경우에도 요건에 따라 신청을 통해 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

이 특례들은 자동으로 적용되지 않고, 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」를 관할 세무서에 제출해야 하며, 최초 신청 이후 내용이 바뀌지 않으면 다음 해부터는 별도 신청 없이 계속 적용됩니다.

현재 기준과 개편안이 왜 다른지 궁금하다면

지금 기준(12억/9억)과 2027년 시행 예정 개편안의 차이, 다주택자 세율이 왜 더 높은지는 슬기로운 청년생활 블로그의 종부세, 1주택자는 12억까지 안 낸다는데 다주택자는 다릅니다 글에서 자세히 설명합니다.

자주 묻는 질문