전세자금대출한도 계산 방법과 소득별 기준 정리
전세자금대출한도는 상품 하나로 정해지지 않는다. 청년전용 버팀목전세자금대출은 1억 5,000만 원(만 25세 미만 1억 2,000만 원)과 전세보증금의 80% 중 낮은 금액이 한도이고, 일반 버팀목전세자금대출은 수도권 1억 2,000만 원·수도권 외 8,000만 원이 기본 한도다. 은행 일반 전세자금대출은 보증기관(HF·SGI)이 정한 보증한도가 실질적인 상한이 된다. 아래에서 상품별 한도와 소득 기준, 2025년 이후 강화된 심사 조건까지 정리했다.
청년전용 버팀목전세자금대출은 1억 5,000만 원, 일반 버팀목전세자금대출은 수도권 1억 2,000만 원이 기본 한도다(2026년 9월 8일 기준). 이 한도는 상품에 따라 결정 방식이 다르다. 소득이 낮으면 저금리 정책 상품(버팀목 계열)을 쓸 수 있고, 소득이 높으면 은행 일반 전세자금대출(보증기관 보증부)로 넘어간다. 두 갈래는 한도를 정하는 방식 자체가 다르다. 신청 조건과 계약 갱신 절차는 전세자금대출 조건과 계약 가이드에서 별도로 다뤘다.
전세자금대출 한도를 결정하는 구조
전세자금대출은 크게 두 갈래로 나뉜다.
- 정책 전세자금대출(주택도시기금 재원): 국토교통부 산하 주택도시기금이 재원을 대고 은행이 취급을 대행하는 상품이다. 소득 요건이 있고, 한도는 “정액 한도”와 “전세보증금의 일정 비율” 중 더 낮은 금액으로 정해진다.
- 은행 일반 전세자금대출(보증기관 보증부): 소득 요건이 느슨한 대신 시중금리가 적용되고, 한도는 HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사)·SGI서울보증 중 어느 기관의 보증서를 쓰느냐에 따라 달라진다.
아래 표는 이번 글에서 다루는 상품별 한도를 정리한 것이다.
| 상품 | 대출한도 | 소득 기준(부부합산) |
|---|---|---|
| 청년전용 버팀목전세자금대출 | 1억 5,000만 원과 보증금 80% 중 낮은 금액(만 25세 미만 단독세대주는 1억 2,000만 원) | 5,000만 원 이하(신혼 7,500만 원·2자녀 이상 6,000만 원) |
| 일반 버팀목전세자금대출(수도권) | 1억 2,000만 원(다자녀 2억 5,000만 원) | 5,000만 원 이하(다자녀 6,000만 원) |
| 일반 버팀목전세자금대출(수도권 외) | 8,000만 원(다자녀 1억 6,000만 원) | 5,000만 원 이하(다자녀 6,000만 원) |
| 신혼부부전용 버팀목전세자금대출 | 수도권 2억 5,000만 원·수도권 외 1억 6,000만 원(보증금 80% 이내) | 7,500만 원 이하 |
| 중소기업취업청년 전월세보증금대출 | 최대 1억 원(보증금 80~100%) | 외벌이 3,500만 원·부부합산 5,000만 원 이하 |
| 은행 일반 전세자금대출(HF 일반전세자금보증) | 무주택자 최대 4억 원(1주택자 수도권·규제지역 1억 8,000만 원·그 외 2억 원) | 정책 상품 소득 기준 없음(DSR 등 은행 심사 적용) |
2025년 6월 27일 이전에 체결된 계약분에는 경과규정으로 청년전용 버팀목전세자금대출 한도가 2억 원(만 25세 미만 1억 5,000만 원)으로 그대로 적용된다. 온라인에 퍼진 “청년전용 버팀목 한도 2억 원” 정보는 대부분 이 경과규정 값이거나 낡은 정보다.
청년전용 버팀목전세자금대출 한도는 얼마인가
청년전용 버팀목전세자금대출은 만 19세 이상~만 34세 이하 단독 세대주(예정자 포함)이면서 무주택자인 경우에 이용할 수 있다.
소득 기준은 신청인과 배우자 합산 연소득 5,000만 원 이하다. 혁신도시 이전 공공기관 종사자와 2자녀 이상 가구는 6,000만 원 이하, 신혼가구는 7,500만 원 이하로 완화된다. 자산 기준은 신청인과 배우자 합산 순자산가액 3억 4,500만 원 이하다.
대출한도(2026년 9월 8일 기준, 신규 계약)는 1억 5,000만 원과 “전세보증금의 80%” 중 더 적은 금액이다. 다만 만 25세 미만 단독세대주는 한도가 1억 2,000만 원으로 줄어들고, 대상 주택 면적도 전용 60㎡ 이하로 제한된다. 예를 들어 전세보증금이 1억 5,000만 원이면 80%인 1억 2,000만 원이 한도가 되고, 전세보증금이 1억 8,750만 원을 넘으면 1억 5,000만 원(또는 만 25세 미만은 1억 2,000만 원)이 상한으로 작동한다.
2025년 6월 27일 이전에 체결된 계약분에는 경과규정으로 한도가 2억 원(만 25세 미만 1억 5,000만 원)으로 그대로 적용된다. 은행 가이드 등 2차 자료에 아직 “한도 2억 원”으로 남아 있는 경우가 많은데, 이는 이 경과규정 값이거나 개정 전 정보다.
금리는 연 2.2%~3.3%이며, 소득·임차보증금 구간별로 차등 적용된다. 대출기간은 2년 단위로 4회 연장할 수 있어 최장 10년까지 이용 가능하다.
위 한도·금리는 주택도시기금 포털과 한국주택금융공사 공식 페이지를 직접 확인한 자료(2026년 7월 조사) 기준이다. 정확한 최신 조건은 주택도시기금 대출 신청 시스템(기금e든든)이나 취급 은행 창구에서 다시 확인하는 것이 안전하다.
일반 버팀목전세자금대출 한도는 지역마다 다르다
청년 전용이 아닌 일반가구도 버팀목전세자금대출을 이용할 수 있다. 소득 기준은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하(기본), 미성년 2자녀 이상 가구는 6,000만 원 이하다.
대출한도는 지역과 자녀 수에 따라 갈린다. 수도권(서울·경기·인천)은 기본 가구 1억 2,000만 원, 미성년 2자녀 이상 가구는 2억 5,000만 원까지 나온다. 수도권 외 지역은 기본 가구 8,000만 원, 미성년 2자녀 이상 가구는 1억 6,000만 원이다.
이 한도 안에서 대출할 수 있는 전세보증금 상한도 함께 정해져 있다. 수도권은 기본 가구 3억 원 이하, 다자녀 가구는 4억 원 이하 주택까지 대상이 된다. 수도권 외 지역은 기본 가구 2억 원 이하, 다자녀 가구는 3억 원 이하다. 지방 소재 주택은 기본금리에서 0.2%p 인하되는 점도 참고할 만하다.
신혼부부전용 버팀목전세자금대출 한도
신혼부부전용 버팀목전세자금대출은 대출한도가 수도권 기준 최대 2억 5,000만 원, 수도권 외 기준 최대 1억 6,000만 원이다. 다만 전세보증금의 80% 이내에서만 대출이 가능하므로, 청년전용 상품과 마찬가지로 “정액 한도”와 “보증금의 80%” 중 낮은 금액이 실제 한도가 된다. 금리는 연 1.9%~3.3%다.
소득 기준은 부부합산 연소득 7,500만 원 이하다. 이 수치는 청년전용 버팀목전세자금대출의 신혼가구 완화 기준과 동일한 값이다 — 신혼부부라면 두 상품 중 조건이 더 맞는 쪽을 비교해볼 필요가 있다.
중소기업취업청년 전월세보증금대출 한도
중소기업취업청년 전월세보증금대출은 만 19~34세 이하 무주택 세대주로 중소·중견기업 재직자가 대상이다(청년창업자 중 특정 지원 프로그램 대상자도 포함).
소득 기준은 외벌이 연소득 3,500만 원 이하 또는 부부합산 연소득 5,000만 원 이하이며, 임차보증금 2억 원 이하 주택이어야 한다. 대출한도는 최대 1억 원이고, 임차보증금의 100% 또는 80% 중 선택할 수 있다.
금리는 연 1.2%(고정)로, 다른 정책 상품보다 낮다. 다만 대출기간(최초 2년, 4회 연장으로 최장 10년) 종료 후 연장할 때 기존 대출금의 10%를 상환하지 않으면 금리가 1.3%로 오른다. 이 내용은 대한민국 정책브리핑(정부 공식 채널)에서 확인한 값이다.
은행 일반 전세자금대출, 보증한도 얼마까지 나오나
정책 상품 소득 기준을 넘는 경우에는 은행 자체 전세자금대출(보증기관 보증부)을 이용하게 된다. 이때 한도는 보증기관이 정한 “보증한도”가 상한이 된다.
한국주택금융공사(HF)는 일반전세자금보증 한도를 2022년 10월 11일 시행 기준으로 종전 최대 2억 원에서 최대 4억 원으로 상향했다. 무주택자의 보증한도는 ①보증과목별 한도(4억 원 − 기 이용 잔액) ②소요자금별 한도 ③상환능력별 한도 중 가장 적은 금액이며, 적용 대상은 임차보증금이 수도권 7억 원 이하·지방 5억 원 이하인 경우다. 1주택자는 한도가 더 낮다 — 수도권·규제지역은 1억 8,000만 원, 그 외 지역은 2억 원이다. 보증비율은 대출금액의 90%이지만 수도권·규제지역은 80%로 낮아진다. 정확한 최신 한도는 한국주택금융공사 공지사항이나 은행 창구에서 재확인이 필요하다.
SGI서울보증은 HUG·HF 3사 중 한도가 가장 크고 소득 요건을 덜 보는 대신, 보증료가 가장 비싸고 할인 혜택이 사실상 없다는 것이 여러 비교 자료에서 공통으로 지적된다. 고가 전세·아파트에서 HF·HUG 대신 선택되는 경우가 많다는 평가다. 구체적인 보증한도·보증료율 숫자는 SGI 공식 페이지 원문에서 직접 확인되지 않아 이 글에는 싣지 않았다 — 필요하면 취급 은행 상품설명서에서 확인하는 것이 정확하다.
2025년 이후 달라진 심사 기준 — 한도가 그대로여도 대출이 막힐 수 있다
전세자금대출한도를 이야기할 때 놓치기 쉬운 부분이 있다. 한도 금액 자체는 그대로여도, 2025년부터 심사 조건이 강화돼 실제로는 대출이 안 나오는 경우가 늘었다.
2025년 6월 28일부터 한국주택금융공사(HF)는 전세자금보증 심사 기준을 강화했다. 전세보증금과 해당 주택에 설정된 기존 대출을 합산한 금액이 주택 가격의 90%를 초과하면 보증 자체를 거절하는 방식이다. 이어 2025년 8월 28일부터는 공시가격의 126%를 초과하는 전세보증금에 대해 보증을 전면 제한하는 추가 조치가 시행됐다.
이 두 조치는 한도 금액을 낮춘 것이 아니라, “이 조건을 넘는 매물은 애초에 보증·대출이 안 나온다”는 심사 요건을 강화한 것이다. 즉 표면상 한도가 4억 원이어도, 전세가율(보증금 대비 집값 비율)이 높은 매물은 실제로는 이 한도까지 채우지 못할 수 있다. 정확한 최신 심사 기준은 한국주택금융공사 공지사항에서 재확인하는 것이 안전하다.
내 상황별로 어떤 상품이 맞을까
- 만 34세 이하 단독 세대주이고 부부합산 소득이 5,000만 원 이하라면 청년전용 버팀목전세자금대출부터 확인하는 것이 유리하다. 다만 만 25세 미만이면 한도가 1억 2,000만 원으로 더 줄어든다는 점을 감안해야 한다.
- 신혼부부라면 신혼부부전용 버팀목전세자금대출(소득 7,500만 원 이하, 수도권 2억 5,000만 원 한도)과 청년전용 버팀목전세자금대출의 신혼가구 완화 조건을 비교해 더 맞는 쪽을 고른다.
- 중소·중견기업 재직 청년이고 임차보증금이 2억 원 이하라면 중소기업취업청년 전월세보증금대출(연 1.2%, 최대 1억 원)이 금리 면에서 가장 유리하다.
- 정책 상품 소득 기준을 넘는다면 은행 일반 전세자금대출로 넘어가되, 보증기관(HF·HUG·SGI)에 따라 보증한도·보증료율이 다르므로 여러 은행 창구에서 비교 견적을 받는 것이 좋다.
- 전세보증금이 집값 대비 90%(또는 공시가격 126%)를 넘는 매물이라면, 2025년 이후 강화된 심사 기준 때문에 한도와 무관하게 보증 자체가 거절될 수 있다는 점을 미리 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 전세자금대출한도는 소득이 낮을수록 유리한가요? | 정책 상품(버팀목 계열)은 소득이 낮을수록 이용 가능한 상품 폭이 넓어지지만, 한도 자체는 소득이 아니라 지역·가구 특성(청년·신혼·다자녀)과 전세보증금 규모로 정해진다. 소득 기준을 넘으면 은행 일반 전세자금대출로 넘어가야 하는데, 이 경우 한도는 보증기관의 보증한도가 상한이 된다. |
| 만 25세 미만인데 청년전용 버팀목전세자금대출 한도가 왜 더 낮나요? | 청년전용 버팀목전세자금대출은 만 19세 이상~만 34세 이하가 1억 5,000만 원인 것과 달리, 만 25세 미만 단독세대주는 한도가 1억 2,000만 원으로 더 낮게 설정된다(대상 주택 면적도 전용 60㎡ 이하로 제한). 일반적으로 잘 알려지지 않은 조건이라 전세보증금 규모를 정할 때 미리 확인해야 한다. 참고로 2025년 6월 27일 이전 계약분에는 경과규정으로 2억 원(만 25세 미만 1억 5,000만 원) 한도가 그대로 적용된다. |
| 전세자금대출한도가 나와도 대출이 안 나올 수 있나요? | 그렇다. 2025년 6월 28일부터 한국주택금융공사(HF)가 전세보증금과 기존 대출 합산액이 주택 가격의 90%를 초과하면 보증을 거절하는 기준을 적용하고 있고, 같은 해 8월 28일부터는 공시가격의 126%를 초과하는 전세보증금에 대해서도 보증을 제한하고 있다. 표면상 한도가 남아 있어도 이 조건을 넘는 매물은 대출이 막힐 수 있다. |
참고
- 뱅크샐러드, “2026 청년버팀목전세대출 조건, 한도, 신청 방법 총정리” — https://www.banksalad.com/articles/청년버팀목전세대출-조건-서류-금리
- 뱅크샐러드, “2026 신혼부부 전세자금 대출 조건, 한도, 금리 가이드” — https://www.banksalad.com/articles/신혼부부-전세대출-버팀목-종류-금리
- KB국민은행 대출가이드, “청년 버팀목 전세자금 대출” — https://kbthink.com/loan-guide/beotimok-youth.html
- KB국민은행 대출가이드, “버팀목 전세자금대출 조건, 한도, 소득 기준 총정리” — https://kbthink.com/loan-guide/beotimok.html
- 대한민국 정책브리핑, “중소기업 취업청년 전월세보증금 대출 신청과 연장 후기” — https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=148891392
- 한국주택금융공사(HF) 공식 보도자료, “주택금융공사, 전세자금보증 한도 4억원으로 상향” — https://www.hf.go.kr/ko/sub05/sub05_04_05.do?mode=view&articleNo=542535
- 주택도시기금 포털, 청년전용 버팀목전세자금 상품안내(1차 출처 원문, 2026-07-21 확인) — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp
- 주택도시기금 포털, 신혼부부전용 전세자금 상품안내(1차 출처 원문, 2026-07-21 확인) — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020401.jsp
- 한국주택금융공사(HF), 일반전세자금보증 상품안내(1차 출처 원문, 2026-07-21 확인) — https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do
정확한 최신 조건은 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 실제 신청 전에는 주택도시기금 대출 신청 시스템(기금e든든)이나 취급 은행 창구에서 다시 확인하는 것을 권한다.
