보증금은 그대로인데 대출만 늘릴 수 있나요?

늘릴 수 없다. 주택도시기금 추가대출은 직전 대출일로부터 1년 이상 경과, 임차보증금 증액, 세대원 전원 무주택이라는 세 요건을 모두 충족해야 한다. 보증금이 그대로면 두 번째 요건이 성립하지 않으므로, 소득이 개선됐거나 상품 한도가 올랐다는 사정만으로는 증액이 되지 않는다. 여기에 더해 HUG 전세금안심대출보증을 담보로 취급된 대출은 모든 수탁은행에서 추가대출 자체가 불가하다.

전세대출 연장에도 DSR 심사를 받나요?

규제 시행일인 2025년 10월 29일 이전에 전세대출을 받은 차주가 기존에 살던 주택에서 계약을 갱신해 만기만 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 다만 보증금을 올려 대출을 증액하면 신규대출로 보아 DSR 심사를 받는다. 시행일 이후 새로 받은 대출이거나 다른 주택으로 옮기면서 갱신하는 경우도 예외 범위 밖이다. DSR 적용 대상 자체가 1주택자가 수도권·규제지역에서 이용하는 전세대출이고, 무주택자와 버팀목 등 정책대출은 대상이 아니다.

연장 신청은 언제 해야 하나요?

주택도시기금 규정상 갱신 신청시기는 계약갱신일로부터 3개월 이내다. 보증기관 기한은 별도로, HF 전세자금보증은 계약갱신일 기준 3개월 이내이며 묵시적 갱신이라면 연장개시일로부터 3개월 이내다. "만기 1개월 전"은 은행 실무상 권장 시기일 뿐 규정이 아니다.

집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 하나요?

전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력이 있어 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다. 계약을 새로 쓰지 않아도 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어간다. 다만 처음 대출을 HUG 보증서로 받았다면 새 임대차계약 체결 전에 그 물건의 HUG 보증서 발급 가능 여부를 확인해야 한다.

전세대출 금리가 앞으로 더 오르나요?

방향을 단정하기는 어렵다. 은행 재원 전세대출은 코픽스 등 시장금리에 연동돼 2026년 7월 16일 기준금리 인상분이 시차를 두고 반영된다. 버팀목 같은 정책 전세대출은 국토교통부 고시금리라 기준금리를 따라 자동으로 오르지 않는다. 다만 고시 자체가 개정될 수 있어 연장 시점마다 적용 금리를 다시 확인해야 한다.

전세자금대출 조건과 연장 시 원금 10% 상환 규정

핵심 요약

전세자금대출 조건의 핵심은 무주택 세대주·소득·순자산 3억 4,500만 원 이하이며, 여기에 중복대출 금지와 보증금 5% 이상 지급 요건이 함께 걸린다.

2년 만기 연장 때는 최초 대출금(또는 직전 연장 시 잔액)의 10% 이상을 갚거나, 갚지 않으면 0.2%포인트 가산금리가 붙는다. 둘 중 하나는 반드시 일어난다.

2025년 10월 29일 이전에 받은 전세대출을 같은 주택에서 갱신해 만기만 연장하면 DSR을 다시 보지 않지만, 보증금을 올려 증액하면 신규대출로 보아 DSR 심사가 붙는다(1주택자·수도권·규제지역 기준).

보증금이 그대로라면 대출만 늘리는 추가대출은 불가하다. 아래에서 요건과 계산 예시까지 이어서 확인할 수 있다.

⚠️ 시점 고지
이 글은 2026년 7월 21일 확인 시점 기준이다. 2026년 7월 23일 대통령 주재 부동산 국민 대토론회가 예정돼 있고 이후 7월 말~8월 초 세제·금융 대책 발표가 예고돼 있다. 전세대출 보증비율과 만기연장 규제가 논의 대상이므로, 계약이나 연장 시점이 임박했다면 발표 내용을 먼저 확인한 뒤 은행 상담을 잡는 편이 안전하다.

전세자금대출은 집이 아니라 보증서를 담보로 나가는 대출이다. 그래서 소득과 무주택 여부뿐 아니라 어느 보증기관을 썼는지, 지금이 신규인지 연장인지에 따라 결과가 갈린다.

Table of Contents

2026년 7월, 전세대출 환경에서 먼저 확인할 두 가지

기준금리 인상은 어떤 대출에 영향을 주나

한국은행 금융통화위원회는 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 3년 6개월 만의 인상이지만 모든 전세대출이 같이 오르지는 않는다.

구분	기준금리 인상의 영향
은행 재원 전세대출 (HF·HUG·SGI 보증서를 담보로 은행이 자기 재원으로 내주는 대출)	직접 영향을 받는다. 코픽스 등 시장금리에 연동되며, 코픽스는 은행연합회가 매월 15일경 고시하므로 반영에 한 달 이상 시차가 생긴다
정책 전세대출 (버팀목·청년전용 버팀목·신혼부부전용·신생아 특례 버팀목)	국토교통부 고시금리라서 기준금리를 따라 자동으로 오르지 않는다. 다만 고시 자체가 개정될 수는 있다
기존 차주의 연장	정책대출은 연장 시점의 고시금리로 다시 판정한다. 은행 재원 대출은 금리 재산정 주기(3·6·12개월)가 돌아올 때 반영된다

은행별 편차도 크다. 한국주택금융공사가 공시한 2026년 7월 6~12일 취급분 기준 HF 보증서 담보 전세대출 평균금리는 카카오뱅크 3.74%에서 하나은행 4.12%까지 벌어졌고 일부 지방은행은 5%대였다. 주 단위로 바뀌므로 상담 전에 공사의 전세대출금리 안내(주별) 페이지에서 최신값을 확인해야 한다. 코픽스가 움직이는 구조는 기준금리 인상이 대출과 예금에 미치는 영향에서 별도로 다뤘다.

전세대출도 DSR에 들어가나

전세대출은 DSR과 무관하지 않지만, 전면 포함도 아니다. 금융위원회 주요정책문답 기준으로 현행 규정은 다음과 같다.

적용 대상: 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용할 때 적용한다. 보유 주택 소재지는 따지지 않아, 지방에 집이 있어도 수도권에서 전세대출을 받으면 대상이다.
반영 범위: 이자상환분만 DSR에 반영한다. 원금은 만기에 임대인이 돌려주는 보증금으로 상환된다는 것이 당국 설명이다.
제외 대상: 무주택자와 버팀목 같은 정책 전세대출은 적용받지 않는다.
시행일: 2025년 10월 29일부터다. 시행일 이전에 수도권·규제지역에서 임대차계약을 체결한 차주는 적용받지 않는다.

전세대출 DSR에서 갱신을 앞둔 사람이 반드시 알아야 할 예외가 하나 있다. 금융위원회 문답이 규정하는 예외는 규제 시행일인 2025년 10월 29일 이전에 전세대출을 받은 차주가, 기존에 살던 그 주택에서 계약을 갱신해 만기만 연장하는 경우다. 보증금을 올려 대출을 증액하면 신규대출로 보아 DSR을 적용한다.

전제 두 가지를 함께 봐야 한다. 2025년 10월 29일 이후에 새로 받은 전세대출을 갱신하거나 다른 주택으로 옮기면서 갱신하는 경우는 이 예외의 범위 밖이다. 금액을 건드리지 않아도 전제가 어긋나면 심사 방식이 달라질 수 있으니 대출 실행일과 이사 여부를 먼저 확인하는 편이 안전하다. DSR 계산 방식과 스트레스 금리 가산 구조는 스트레스 DSR 3단계 제도 정리에 따로 정리해뒀다.

전세대출 DSR에 원금까지 반영하거나 수도권·규제지역 보증비율을 추가로 낮추는 방안도 2026년 7월 금융위원회 공개토론회에서 거론됐다. 모두 검토 단계이며, 2026년 7월 21일 확인 시점 기준으로 확정 발표는 확인되지 않았다.

전세대출 연장 조건, 원금 10%를 갚거나 금리를 더 내거나

연장을 다루는 정보 중 가장 자주 빠지는 규정이 원금 상환 요건이다. 주택도시기금 기한연장 규정은 이렇게 정한다.

최초 취급된 대출금(또는 직전 연장 시 잔액)의 10% 이상을 상환하거나, 상환하지 않으면 0.2% 가산금리를 적용한다. 갱신 임대차기간 또는 대출기간이 1년 이하(전세금안심대출보증은 1년 1개월 이하)면 가산금리는 0.1%다. 분할상환으로 이미 10% 이상 상환된 계좌에는 적용하지 않는다.

1억 원을 빌렸다면 2년 뒤 연장 시점에 1,000만 원을 갚거나, 그러지 못하면 남은 기간 내내 0.2%포인트 높은 금리를 부담한다. 둘 중 하나는 반드시 일어난다. 만기 통보를 받고 나서 알면 목돈 마련 기간이 없으므로 연장 1년 전부터 여윳돈을 조금씩 상환해 요건을 미리 채우는 편이 현실적이다. 주택도시기금 전세자금대출은 중도상환수수료가 없다고 공식 안내에 명시돼 있어 이 방식에 비용이 붙지 않는다.

연장 신청은 언제까지 해야 하나

인터넷에 널리 퍼진 “만기 1개월 전”은 은행 실무 권장일 뿐 규정이 아니다. 주택도시기금 규정상 갱신 신청시기는 계약갱신일(월세를 전세로 전환하는 경우 전환일)로부터 3개월 이내다.

보증기관 신청기한은 대출과 별도로 관리되므로 함께 챙겨야 한다.

HUG 전세금안심대출보증: 갱신 전세계약 체결일부터 갱신 계약 시작일로부터 3개월 이내
HF 전세자금보증: 계약갱신일 기준 3개월 이내(전입일로부터 3개월 이상 경과 필요). 묵시적 갱신이라면 연장개시일로부터 3개월 이내

3개월이 넉넉해 보여도 서류 보완과 보증 심사에 시간이 걸린다. 갱신 계약을 맺자마자 은행 일정을 잡는 편이 안전하다.

연장할 때마다 금리를 다시 매긴다

기한연장은 기존 조건을 그대로 이어 붙이는 절차가 아니다. 연장 시마다 새 임차보증금과 소득을 기준으로 금리를 재판정한다. 소득 기준을 초과하면 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3% 가산금리가 붙는다. 승진이나 이직으로 소득이 늘었다면 연장 시점에 금리가 오를 수 있다는 뜻이다.

우대금리도 다시 본다. 요건이 바뀐 세대는 받던 우대가 끊기고, 반대로 대출기간 중에 새로 요건을 갖췄다면 우대를 새로 신청할 수 있다.

보증금이 내려간 경우와 집주인이 바뀐 경우

역전세로 보증금을 낮춰 갱신하면 대출도 따라 줄어든다. 기한연장 시 계약서상 임차보증금이 대출금액보다 적으면 신 보증금 이내로 대출금이 일부 상환 처리되므로, 낮아진 만큼 목돈을 준비해야 한다.

집주인이 바뀌어도 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다. 다만 대출 쪽에 함정이 있다. 신규 취급 시 HUG 보증서가 담보였다면, 새 임대차계약을 체결하기 전에 그 물건지가 HUG 보증서 발급이 가능한지 먼저 확인해야 한다. 도장을 찍은 뒤 보증이 거절되면 되돌릴 방법이 마땅치 않다.

보증금 그대로 두고 대출만 늘릴 수 있나

늘릴 수 없다. 주택도시기금 추가대출 요건은 다음 세 가지를 모두 충족해야 한다.

직전 대출을 받은 날로부터 1년 이상 경과(공공임대주택 추가대출은 해당 주택 계속 거주 3개월 이상 + 직전 대출일로부터 3개월 이상 경과)
임차보증금이 증액되는 경우(새로운 임차목적물로 이전하는 경우 포함)
세대주를 포함한 세대원 전원 무주택

소득이 좋아졌거나 상품 한도가 늘었다는 이유만으로는 되지 않는다. 보증금 증액이 전제다. 결정적인 제약이 하나 더 붙는다. HUG 전세금안심대출보증을 담보로 취급된 대출은 전 수탁은행에서 추가대출 자체가 불가하다. 처음에 반환보증까지 한 번에 해결하려고 HUG를 골랐다면 보증금이 올랐을 때 이 선택이 발목을 잡는다.

증액 한도는 생각보다 작다

증액 한도는 호당대출한도, 대출비율, 담보별 한도 중 가장 작은 금액이다. 대출비율은 일반가구가 증액금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 70% 이내이고 신혼·2자녀 이상 가구는 80% 이내다. “5% 올려줬으니 5%만큼 더 빌리면 되겠지”는 성립하지 않는다.

계산 예시 — 수도권 일반가구, 보증금 2억 원에서 2억 1,000만 원으로 5% 증액, 기존 대출 잔액 1억 4,000만 원

증액금액: 1,000만 원
대출비율 적용: 증액 후 총 보증금 2억 1,000만 원 × 70% = 1억 4,700만 원
총액 기준에서 기존 대출을 뺀 여유분: 1억 4,700만 원 − 1억 4,000만 원 = 700만 원
증액금액 1,000만 원보다 작으므로 추가로 받을 수 있는 금액은 700만 원

나머지 300만 원은 자기자금이다. 여기에 1년 경과 요건, HUG 보증서면 추가대출 불가 규정, 1주택자·수도권이라면 DSR 심사까지 겹친다.

증액분은 확정일자를 새로 받아야 한다

주택임대차보호법 제7조 제2항에 따라 갱신 시 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다. 증액에 합의했다면 순위를 지키는 절차가 중요하다.

기존 계약서를 파기하지 않고 보관한다. 기존 보증금의 우선변제 순위는 옛 확정일자가 지킨다.
증액분에 대해 별도 계약서를 작성하고 새로 확정일자를 받는다.
1주택자이고 물건이 수도권·규제지역이라면 이 시점에 DSR 심사가 붙는다.

증액분은 새 확정일자 순위를 갖는다. 기존 계약 이후 설정된 근저당권이 있다면 그보다 후순위가 되므로, 등기부에 새 근저당이 잡힌 상태에서 보증금을 올려주는 것은 위험을 늘리는 선택이다.

정책 전세대출 4종 비교 — 버팀목전세자금 한도와 조건

구분	버팀목전세자금	청년전용 버팀목	신혼부부전용 전세자금	신생아 특례 버팀목
대상	무주택 세대주	만 19~34세 무주택 세대주(예비 세대주 포함)	혼인기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼예정 무주택 세대주	대출접수일 기준 2년 내 출산(2023년 1월 1일 이후 출생아) 무주택 세대주
부부합산 연소득	5,000만 원 이하	5,000만 원 이하	7,500만 원 이하	1억 3,000만 원 이하(맞벌이 2억 원 이하)
순자산	3억 4,500만 원 이하	3억 4,500만 원 이하	3억 4,500만 원 이하	3억 4,500만 원 이하
대상주택 면적	85㎡ 이하(수도권 제외 도시지역이 아닌 읍·면 100㎡)	85㎡ 이하, 만 25세 미만 단독세대주는 60㎡ 이하	85㎡ 이하	85㎡ 이하
임차보증금 상한	수도권 3억·수도권 외 2억 / 신혼·2자녀 이상 수도권 4억·수도권 외 3억	3억 원 이하	은행 확인	은행 확인
대출한도	수도권 1억 2,000만·수도권 외 8,000만 원 / 신혼·2자녀 이상 수도권 2억 5,000만·수도권 외 1억 6,000만 원	1억 5,000만 원(만 25세 미만 단독세대주 1억 2,000만 원)	수도권 2억 5,000만·수도권 외 1억 6,000만 원	2억 4,000만 원
대출비율	신규 70%(신혼·2자녀 이상 80%)	신규 80%	80%	80%
금리	연 2.5~3.5%	연 2.2~3.3%	연 1.9~3.3%	연 1.3~4.3%
대출기간	2년(최장 10년)	2년(최장 10년)	2년(최장 10년)	2년(최장 12년)
중도상환수수료	없음	없음	없음	없음

소득 예외: 다자녀가구·2자녀 가구, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역 이주 재개발 구역 세입자, 위험건축물 이주지원 대상자는 버팀목·청년전용 버팀목에서 연소득 6,000만 원까지, 신혼가구는 7,500만 원까지 인정된다.

경과규정: 계약일이 금액을 가른다. 청년전용 버팀목 한도는 2025년 6월 27일 이전 계약 체결 건이면 2억 원(만 25세 미만 단독세대주 1억 5,000만 원), 신생아 특례 버팀목은 2025년 6월 27일 이전 계약 체결 건이면 3억 원이 적용된다.

표의 금리는 상품별 전체 범위다. 실제 금리는 부부합산 소득 구간과 임차보증금 구간을 교차해 정해지므로 주택도시기금 포털이나 수탁은행에서 확인해야 한다. 신생아 특례의 소득·자녀 요건은 신생아 특례대출 조건 정리에 상세히 정리돼 있다.

표에 안 나오는 탈락 사유

실제 거절은 소득이나 한도보다 아래 요건에서 더 많이 나온다.

중복대출 금지: 성년인 세대원 전원(세대 분리된 배우자·자녀, 결혼예정 배우자 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 불가하다. 차주나 배우자가 다른 전세자금대출·주택담보대출을 쓰고 있어도 불가하다.
디딤돌대출과 버팀목대출은 동시에 이용할 수 없다. 구입자금 대출 쪽 조건은 디딤돌대출 자격조건에 정리돼 있다.
보증금의 5% 이상을 이미 지급한 상태여야 한다. 계약금을 걸지 않고 대출부터 알아보면 신청 자체가 되지 않는다.
세대주 요건: 배우자·직계존속·직계비속으로 이루어진 세대의 세대주여야 한다. 형제·자매는 세대원에 포함되지 않는다.
신용정보: 연체·대위변제·부도·금융질서문란·공공기록·신용회복지원 등록 정보가 남아 있으면 불가하다.

이 밖에 공공임대주택 거주 중인 경우, 기한이익상실 이력이 남은 경우(3년 경과 후 이용 가능), 대출 취급 후 주택을 취득한 경우도 각각 불가·상환 사유가 된다.

사후 자산심사에서 부적격이 확정되면 가산금리가 붙는다. 부적격 확정통지일로부터 14일 이내에는 대출계약 철회가 가능하지만, 원금·이자·부대비용을 전액 반환해야 효력이 생긴다.

우대금리는 연장 때도 챙길 수 있다

버팀목 기준 우대금리는 서로 중복되지 않는다. 폭이 큰 항목은 기초생활수급권자·차상위계층과 한부모가구의 각 연 1.0%포인트, 자녀 수에 따른 다자녀 0.7%포인트·2자녀 0.5%포인트다. 우대를 다 받아도 최종금리는 연 1.0% 아래로 내려가지 않는다.

연장 시점에 새로 챙길 수 있다는 점이 핵심이다. 대출기간 중에 자녀가 늘었거나 한부모가구 요건을 갖췄다면 연장 신청 때 증빙을 내고 우대를 새로 적용받는다. 항목별 전체 목록과 적용 상한은 주택도시기금 포털 상품안내에 있다.

보증기관 3사, 무엇이 갈리나

전세자금대출의 담보는 집이 아니라 보증서다. 어느 기관의 보증서를 쓰느냐가 한도·비용·연장·추가대출을 전부 좌우한다.

항목	HF(한국주택금융공사)	HUG(주택도시보증공사)	SGI서울보증
심사의 축	신청인의 소득과 신용도	신청인의 소득과 목적물(집 자체)	소득 요건을 상대적으로 덜 봄
반환보증 결합	별도 가입	대출보증과 반환보증이 결합돼 분리 불가	별도
추가대출	보증 규정에 따라 가능	전 수탁은행에서 불가	상품설명서 확인
비용 성격	보증료율이 낮은 편	반환보증 비용이 함께 반영	3사 중 가장 비싼 편, 할인 여지 적음
한도 성격	보증과목별·소요자금별·상환능력별 한도 중 최저	목적물 상태가 나쁘면 대출 자체가 막힘	한도가 가장 큼, 고가 전세에 유리

한국주택금융공사 일반전세자금보증의 공식 수치는 확인이 가능하다. 보증한도는 보증과목별 한도 4억 원에서 기존 이용 잔액을 뺀 금액, 소요자금별 한도, 상환능력별 한도 중 가장 적은 금액이다. 1주택자는 수도권·규제지역 1억 8,000만 원, 그 외 지역 2억 원으로 낮아진다. 보증 대상은 임차보증금이 7억 원(서울·경기·인천 이외 5억 원) 이하이고 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주로, 본인·배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내인 경우다. 보증료율은 임차보증금 1억 원 이하 0.06%에서 5억 원 초과 0.20%까지 구간별로 다르다.

HUG와 SGI의 세부 한도·요율은 공식 원문에서 확인되지 않은 수치가 2차 자료에 섞여 도는 만큼, 실제 금액은 취급 은행의 상품설명서로 확인하는 편이 정확하다. 다만 보증비율은 3사 공통으로 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%가 적용된다.

선택 기준은 이렇게 갈린다. 반환보증까지 한 번에 끝내고 싶으면 HUG지만 추가대출 길이 막힌다. 보증금 인상에 대비하려면 HF가 여지를 남긴다. 보증금이 크거나 소득이 높아 공적 보증 한도가 부족하면 SGI로 밀리고 비용이 올라간다.

집을 사면 전세대출 연장이 막힌다 — 갭투자 규제

전세대출을 쓰는 동안 주택을 취득하면 대출 자격 자체가 흔들린다. 현재 적용 중인 규제는 다음과 같다.

규제	내용	시행 시점
소유권 이전 조건부 전세대출 금지	수도권·규제지역에서 세입자의 전세자금이 집주인의 매매 잔금으로 흘러가는 구조의 전세대출을 취급하지 않는다	2025년 6월 28일
전세대출 보증비율 축소	수도권·규제지역 90% → 80%. 지방은 90% 유지. 보증 3사 공통	2025년 7월 21일
투기지역·투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득 제한	규제 시행 이후 전세대출을 신청해 이용 중인 사람이 투기지역·투기과열지구의 3억 원 초과 아파트를 취득하면 전세대출을 즉시 회수한다. 시행 전부터 전세대출을 쓰던 차주는 회수 대상이 아니지만 만기 연장이 막힌다	2020년 6·17 대책
1주택자 전세대출 이자분 DSR 반영	수도권·규제지역 이용 시 이자상환분을 DSR에 반영	2025년 10월 29일

같은 표 안에서도 규제마다 적용 지역이 다르다. 소유권 이전 조건부 대출 금지·보증비율 축소·DSR 반영은 수도권과 규제지역 전체가 대상이지만, 3억 원 초과 아파트 취득 제한은 금융위원회 설명 원문 기준으로 투기지역·투기과열지구에만 적용된다. 규제지역은 조정대상지역까지 포함하는 더 넓은 개념인데, 조정대상지역은 이 회수·연장 제한의 적용 대상으로 열거돼 있지 않다.

세 번째 규제는 연장을 앞둔 독자를 정확히 겨냥한다. 시행 전부터 전세대출을 쓰던 차주는 즉시 회수 대상이 아니고, 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아 있으면 회수가 유예된다. 그러나 회수가 유예되더라도 만기 연장은 불가하다. 회수를 면했다고 안심하다가 만기에 대출금 전액을 한 번에 갚아야 하는 상황이 생긴다.

지정과 해제는 수시로 바뀌므로 본인 주택이 어느 유형인지는 국토교통부의 규제지역 지정 현황에서 확인해야 한다. 이 제한은 2026년 7월 21일 확인 시점 기준으로 폐지·완화됐다는 공식 발표가 확인되지 않았으나, 본인 계약 건의 적용 여부는 취급 은행에 직접 확인하는 편이 안전하다.

한도는 왜 표대로 안 나오나

대출한도는 대출비율과 호당한도, 담보별 한도 중 가장 작은 값으로 정해진다. 그래서 표에 적힌 숫자를 그대로 받는 경우는 드물다.

계산 예시 — 서울, 일반가구, 보증금 3억 원 전세(신규)

대출비율: 3억 원 × 70% = 2억 1,000만 원
호당한도(일반가구 수도권): 1억 2,000만 원 ← 여기서 먼저 걸린다
담보 한도(HF 기준 4억 원 이내): 통과
→ 실제 한도 1억 2,000만 원, 자기자금 1억 8,000만 원 필요

대부분 호당한도에서 먼저 막힌다. 신혼가구가 서울에서 보증금 4억 원 전세를 구하는 경우도 마찬가지다. 대출비율 80%를 적용하면 3억 2,000만 원이지만 신혼 수도권 호당한도 2억 5,000만 원에서 잘린다.

위 계산은 공식 한도 규정만 적용한 산술 예시다. 실제 승인액은 보증기관별 상환능력 한도, 신용도, DSR 심사 결과에 따라 더 줄어들 수 있다.

갱신 계약 전세사기 예방 체크리스트

갱신은 신규보다 안전하다고 여기기 쉽지만, 2년 사이에 등기부와 임대인의 재무 상태가 바뀌었을 가능성은 오히려 크다. 보증금을 지키는 장치를 갱신 시점에 새로 검토한다면 전세금 안심신탁 제도도 선택지에 넣을 만하다.

미납국세 열람권 — 갱신에만 있는 함정

국세징수법 제109조 제2항에 따라 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있다. 2023년 4월 3일 시행됐고, 국세는 전국 세무서·지방세는 전국 시·군·구청에서 열람한다.

문제는 갱신이다. 국세청 질의회신(기준-2023-법무기본-0137, 2023년 10월 12일)은 계약갱신청구권을 행사해 새 계약서 작성 없이 기간만 연장된 경우, 연장을 입증할 서류가 없으면 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 없다고 회신했다. 묵시적 갱신으로 조용히 넘어가면 이 권리를 쓰지 못한다.

갱신할 때 계약서를 새로 쓰거나 최소한 갱신 사실을 입증할 서면(갱신합의서, 갱신요구 내용증명 등)을 남겨둬야 하는 이유다.

권리관계와 시세 재검증

갱신 계약서 작성 직전과 증액분 지급일 당일 각각 등기사항전부증명서를 새로 발급받는다.
갑구에서 소유자 변경·가압류·가등기, 을구에서 2년 사이 새로 설정된 근저당권과 채권최고액을 확인한다.
보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 시세를 얼마나 잠식하는지 계산한다.
시세는 인근 공인중개사와 한국부동산원·국토교통부 실거래가로 교차검증한다.

전세가율 몇 퍼센트를 넘으면 위험하다는 식의 단일 기준선은 보증기관과 상품, 시기에 따라 달라진다. 숫자를 외우기보다 보증금 + 선순위 채권 합계가 시세 대비 어느 수준인지를 직접 계산하는 편이 정확하다. 다만 하한선 하나는 분명하다.

보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 넘어서면, 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 회수가 구조적으로 불가능하다. 이 선을 넘는 물건은 다른 조건을 따지기 전에 재검토 대상이다.

본인 물건의 인수 가능 여부는 주택도시보증공사·한국주택금융공사 홈페이지나 취급 은행에서 확인할 수 있다. 사고가 난 뒤의 구제 절차는 전세사기 피해자 인정 요건에서 다룬다.

전세 계약 갱신 특약 문구

갱신 계약서에 넣을 특약은 아래 세 갈래로 구성한다.

대항력 유지: “임대인은 계약 체결일로부터 새로운 임대차 계약의 효력이 발생하는 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.”
보증보험: “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증(주택도시보증공사·한국주택금융공사·SGI서울보증 중 어느 하나) 가입에 협조한다.” 특정 기관으로 못 박으면 그 기관 가입이 거절될 때 계약이 흔들린다.
세금·열람 협조: “임대인은 국세 및 지방세 완납증명서를 제시하고, 임차인의 미납국세·지방세 열람에 협조한다. 임대인은 계약 갱신 사실을 입증하는 서면을 임차인에게 교부한다.”

상황별로 정리한 판단 기준

단순 연장만 할 계획이라면: 2025년 10월 29일 이전에 받은 대출을 같은 주택에서 갱신한다면 DSR을 다시 보지 않는다. 대신 원금 10% 상환 요건과 소득 재판정이 기다리므로 연장 6개월 전부터 상환 계획을 세우는 편이 좋다.
보증금을 올려줘야 한다면: 추가대출 3요건(1년 경과·보증금 증액·무주택)과 HUG 보증서로 받은 대출인지를 계약서·대출약정서에서 먼저 확인한다. 1주택자이고 물건이 수도권이면 DSR 심사까지 감안해야 한다.
그 사이 집을 샀다면: 무주택 요건이 깨져 연장이 어렵다. 투기지역·투기과열지구의 3억 원 초과 아파트라면 회수가 유예돼도 만기 연장은 막히므로 만기 자금 계획이 먼저다.
소득이 크게 늘었다면: 거절이 아니라 가산금리로 반영되는 경우가 많다. 기준 초과 시 해당 보증금 구간 최고금리에 0.3%가 더해지므로, 은행 재원 대출과 비교해 연장 시점에 다시 계산해볼 만하다.
계약이 8월 이후라면: 2026년 7월 23일 대토론회 이후 발표될 대책을 확인한 뒤 움직이는 편이 낫다. 과거 대책에서 시행일 이전 계약자에게 종전 규정을 적용한 전례가 있어 계약일과 시행일의 전후 관계가 중요하다.

자주 묻는 질문

질문	답변
보증금은 그대로인데 대출만 늘릴 수 있나요?	늘릴 수 없다. 주택도시기금 추가대출은 직전 대출일로부터 1년 이상 경과, 임차보증금 증액, 세대원 전원 무주택이라는 세 요건을 모두 충족해야 한다. 보증금이 그대로면 두 번째 요건이 성립하지 않으므로, 소득이 개선됐거나 상품 한도가 올랐다는 사정만으로는 증액이 되지 않는다. 여기에 더해 HUG 전세금안심대출보증을 담보로 취급된 대출은 모든 수탁은행에서 추가대출 자체가 불가하다.
연장할 때 원금을 꼭 갚아야 하나요?	반드시 갚아야 하는 것은 아니지만 갚지 않으면 금리가 오른다. 주택도시기금 기한연장 규정은 최초 취급 대출금 또는 직전 연장 시 잔액의 10% 이상을 상환하거나, 상환하지 않으면 0.2% 가산금리를 적용한다(갱신 임대차기간이나 대출기간이 1년 이하면 0.1%). 분할상환으로 이미 10% 이상 갚은 계좌에는 적용되지 않는다.
전세대출 연장에도 DSR 심사를 받나요?	규제 시행일인 2025년 10월 29일 이전에 전세대출을 받은 차주가 기존에 살던 주택에서 계약을 갱신해 만기만 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 다만 보증금을 올려 대출을 증액하면 신규대출로 보아 DSR 심사를 받는다. 시행일 이후 새로 받은 대출이거나 다른 주택으로 옮기면서 갱신하는 경우도 예외 범위 밖이다. DSR 적용 대상 자체가 1주택자가 수도권·규제지역에서 이용하는 전세대출이고, 무주택자와 버팀목 등 정책대출은 대상이 아니다.
연장 신청은 언제 해야 하나요?	주택도시기금 규정상 갱신 신청시기는 계약갱신일로부터 3개월 이내다. 보증기관 기한은 별도로, HF 전세자금보증은 계약갱신일 기준 3개월 이내이며 묵시적 갱신이라면 연장개시일로부터 3개월 이내다. “만기 1개월 전”은 은행 실무상 권장 시기일 뿐 규정이 아니다.
집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 하나요?	전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력이 있어 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다. 계약을 새로 쓰지 않아도 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어간다. 다만 처음 대출을 HUG 보증서로 받았다면 새 임대차계약 체결 전에 그 물건의 HUG 보증서 발급 가능 여부를 확인해야 한다.
전세대출 금리가 앞으로 더 오르나요?	방향을 단정하기는 어렵다. 은행 재원 전세대출은 코픽스 등 시장금리에 연동돼 2026년 7월 16일 기준금리 인상분이 시차를 두고 반영된다. 버팀목 같은 정책 전세대출은 국토교통부 고시금리라 기준금리를 따라 자동으로 오르지 않는다. 다만 고시 자체가 개정될 수 있어 연장 시점마다 적용 금리를 다시 확인해야 한다.

참고 자료

주택도시기금 포털, 버팀목전세자금 상품안내·기한연장·추가대출: https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp
한국주택금융공사, 일반전세자금보증: https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do
한국주택금융공사, 전세대출금리 안내(주별): https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_07_01.do
금융위원회, 주요정책문답(전세대출 DSR 적용): https://www.fsc.go.kr/po020201/85518
금융위원회, 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안: https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
한국은행, 통화정책방향(2026년 7월 16일): https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000559/view.do?nttId=11062942&menuNo=200690
국세청 질의회신, 기준-2023-법무기본-0137(2023년 10월 12일)
금융위원회 보도참고, 「6.17대책의 전세대출 제한 관련 설명」(투기지역·투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득 시 전세대출 제한): https://www.fsc.go.kr/po010101/74393

전세자금대출 조건과 계약 연장 완전 정리 (2026년 7월 기준)